萨瑟兰郡 - 装修

在短短 18 个月内产生 460,000 美元的股本

我们仅花费 14 万美元，就将这座 1980 年代在悉尼的原始住宅从价值 70 万美元的住宅变成了价值 130 万美元的“艺术品”。

我们的故事

在下一个翻新项目中，我们想在悉尼的萨瑟兰郡找到一座独立的房子。迷人的海滩、国家公园和全方位的生活方式位置是我做出决定的驱动因素。不过，我们知道这将具有挑战性，因为 3 居室房屋的中位价格约为 800,000 美元，而我们想为下一个项目购买 4 居室房屋 - 所有价格都低于 750,000 美元。

通过联系一些当地的房地产经纪人，我们找到了一栋即将上市的房子（如下图）。到目前为止，它满足了所有条件，是一个独立的 4 居室房子，可以翻新。我们必须克服的第一个障碍是价格。凭借 730,000 美元至 750,000 美元的拍卖指南，我们知道我们必须快速工作并采用我们的方法具有战略意义，以便在预算范围内获得该物业。

没有时间可以浪费，我们与代理人组织了一次私人看房，并在同一天就去了房产。它处于原始状态（除了地毯和油漆）并且已经成熟，可以进行翻新，这与我们此次收购的战略和目标完全一致。

回到办公室并计算了一些数字后，我们知道这是一个具有增值潜力的公司。我们以略低的 680,000 美元出价试水并给我们一些谈判空间，但被拒绝了——真的不足为奇。他们以 720,000 美元的还价与我们联系，要求我们在拍卖前将其出售。

在接下来的 24 小时内来回谈判之后，我们有动力完成这一任务。我们提交了一份“最好的和最终的”报价，并在他们面前签署了一份合同——怎么会有人拒绝，对吧？我们接到的下一个电话是迄今为止最激动人心的电话之一。我们的 700,000 美元报价已被接受 - 48 小时内完成交易！

10% 押金：

购买
费用

中低端：

印花税：

法律费用：

支出：

B&P检验：

全部的：

70,000 美元

15,600 美元

27,000 美元

1,900 美元

1,600 美元

$660

116,760 美元

改造策略

由于我们的大部分预算都用在了收购上，因此我们决定将房产出租 6 个月，这样我们就可以节省额外的资金用于装修，并获得一些资本增长，我们可以在以后提取。

我们以每周 500 美元（肾脏收益率 3.7%）的价格将房产投放市场，并很快找到了租户。一个可爱的当地家庭，他们刚刚卖掉了他们的房子，需要一些时间来寻找和购买他们的新房子 - 这非常完美！租赁进行得很顺利，我们现在接近 6 个月的到期期限。我们要求我们的抵押贷款经纪人进行估值，以便我们了解在这么短的时间内取得了多少资本增长收益。

估值回到 780,000 美元，这意味着我们在 6 个月内实现了大约 11% 的资本增长。我们被激怒了！我们现在可以从贷款人那里提取 90% 的股权（因为我们的贷款是 90% 的 LVR）——即 72,000 美元用于我们的装修。

在过去的 2-3 个月里，我们计划了装修（设计和布局），并计算了全部成本。我们甚至准备了一些不同的设计，这取决于我们将能够提取多少权益。我们决定进行 120,000 美元的翻新设计（外加 20,000 美元的缓冲以备不时之需）。这意味着我们首先要从自己的口袋里捐出 48,000 美元，并留出缓冲以备后用。

前

后

期间

客厅、餐厅和厨房

我们决定创建一个现代化的“开放式”区域，而不是为这些用途分别设置 3 个小房间。

这将把所有三个房间结合起来，打开整个空间，让它感觉更大，同时让自然光从前到后流动。

为了实现这一点，拆除了两堵结构墙，在屋顶空间安装了一些大型 LVL 以获得流线型外观 - 多棒的梁！

前

后

卧室

卧室还可以，但是门的尴尬位置限制了每个空间的使用。我们搬迁了其中两扇门，因此这些卧室可以容纳内置衣柜。

考虑到 4 间卧室的房子的居住空间有限，我们还决定将其中一间卧室变成一个多功能空间。这将使该房间可以用作第 4 间卧室、娱乐室，甚至可以用作起居区的延伸部分。这是通过将门重新定位到另一面墙并放入双腔滑块来实现的，这样可以在不需要时将门隐藏在墙上，远离视线。

另一个主要变化是主卧室。我们想在走进去时创造更多的“哇”因素，这意味着这里需要更多的空间。我们决定将浴室和卫生间结合起来，以便重新安置浴室门 - 这使我们能够增加主卧室的面积并放入一个巨大的内置衣柜。谁不喜欢存储，对吧？