SUTHERLAND SHIRE - UBAHSUAI
MENJANA EKUITI $460,000 DALAM 18 BULAN YANG SINGKAT
Kami mengubah rumah asal tahun 1980-an ini di Sydney daripada rumah $700k kepada 'karya seni' bernilai $1.3 juta, dengan membelanjakan hanya $140k.
CERITA KITA
Dengan projek pengubahsuaian seterusnya ini, kami ingin mencari rumah yang berdiri sendiri di Sutherland Shire di Sydney. Pantai yang menakjubkan, taman negara dan lokasi gaya hidup serba-serbi adalah sebab utama di sebalik keputusan saya. Kami tahu ini akan mencabar walaupun, memandangkan harga median untuk rumah 3 bilik tidur adalah sekitar $800,000 dan kami ingin membeli rumah 4 bilik tidur untuk projek seterusnya ini - semuanya di bawah $750,000.
Menghubungi beberapa ejen hartanah tempatan, kami dapat mengesan sebuah rumah (gambar di bawah) yang akan disenaraikan di pasaran. Ia menandakan semua kotak setakat ini, sebagai rumah 4 bilik tidur berdiri bebas dengan skop untuk diubah suai. Halangan pertama yang perlu kami atasi ialah harga. Dengan panduan lelongan sebanyak $730,000 - $750,000, kami tahu kami perlu bekerja dengan cepat dan menjadi strategik dengan pendekatan kami, untuk mendapatkan harta tanah ini mengikut bajet.
Tanpa membuang masa, kami menganjurkan tontonan peribadi dengan ejen dan keluar ke hartanah pada hari yang sama. Ia berada dalam keadaan asal (selain daripada permaidani dan cat) dan sudah masak untuk pengubahsuaian, yang sejajar dengan strategi dan matlamat kami untuk pemerolehan ini.
Selepas kembali ke pejabat dan mencari beberapa nombor, kami tahu ini adalah yang diberi potensi untuk menambah nilai. Bermula dengan tawaran rendah sedikit sebanyak $680,000 untuk menguji perairan dan memberi kami sedikit ruang untuk berunding, ini telah ditolak - tidak mengejutkan. Mereka kembali kepada kami dengan tawaran balas sebanyak $720,000 untuk menjualnya sebelum lelongan.
Selepas berulang-alik dengan rundingan selama 24 jam seterusnya, kami terdorong untuk mendapatkan yang ini melalui talian. Kami telah mengemukakan tawaran 'terbaik dan terakhir', bersama dengan kontrak yang ditandatangani di hadapan mereka - bagaimana sesiapa boleh menolak ini, bukan? Panggilan seterusnya yang kami terima adalah salah satu yang paling menarik setakat ini. Tawaran kami sebanyak $700,000 telah diterima - perjanjian selesai semuanya dalam masa 48 jam!
deposit 10%:
MEMBELI
KOS
LMI:
Duti setem:
Yuran guaman:
Pengeluaran:
Pemeriksaan B&P:
JUMLAH:
$70,000
$15,600
$27,000
$1,900
$1,600
$660
$116,760
STRATEGI UBAHSUAI
Memandangkan kami menggunakan sebahagian besar belanjawan kami untuk pengambilalihan, kami memutuskan untuk menyewakan hartanah tersebut selama 6 bulan yang membolehkan kami menjimatkan dana tambahan untuk pengubahsuaian, serta mendapatkan sedikit pertumbuhan modal yang boleh kami keluarkan kemudian.
Kami meletakkan harta itu di pasaran dengan harga $500 seminggu (3.7% hasil buah pinggang) dan menemui penyewa dengan cepat. Keluarga tempatan yang cantik yang baru sahaja menjual rumah mereka dan memerlukan sedikit masa untuk mencari dan membeli rumah baharu mereka - ini berjaya dengan sempurna! Penyewaan berjalan lancar dan kami kini menghampiri tamat tempoh 6 bulan. Kami meminta broker gadai janji kami untuk memesan penilaian supaya kami dapat melihat berapa banyak keuntungan pertumbuhan modal yang dibuat dalam jangka masa yang singkat ini.
Penilaian kembali pada $780,000 yang bermakna kami telah mencapai kira-kira 11% pertumbuhan modal dalam 6 bulan. Kami terkejut! Kami kini boleh mengeluarkan 90% daripada ekuiti ini daripada pemberi pinjaman (kerana pinjaman kami pada 90% LVR) - itu $72,000 untuk menyumbang kepada pengubahsuaian kami.
Kami menghabiskan 2-3 bulan yang lalu untuk merancang pengubahsuaian (reka bentuk dan susun atur) bersama-sama dengan mengira kos keseluruhannya. Kami juga mempunyai beberapa reka bentuk berbeza yang sedia untuk digunakan, bergantung pada jumlah ekuiti yang akan kami dapat keluarkan. Kami memutuskan untuk menggunakan reka bentuk pengubahsuaian kami yang bernilai $120,000 (ditambah dengan penimbal $20,000 untuk sebarang kejutan). Ini bermakna sumbangan $48,000 daripada poket kami sendiri untuk bermula dan penimbal diketepikan untuk kegunaan kemudian.
Sebelum ini
Selepas
semasa
TINGGAL, MAKAN & DAPUR
Daripada mempunyai 3 bilik kecil untuk setiap kegunaan ini, kami memutuskan untuk mencipta kawasan 'pelan terbuka' moden.
Ini akan menggabungkan ketiga-tiga bilik untuk membuka keseluruhan ruang dan menjadikannya lebih besar, sambil membenarkan cahaya semula jadi mengalir dari hadapan ke belakang.
Dua dinding struktur telah dialihkan untuk membuat ini berlaku dengan beberapa LVL besar dipasang di ruang bumbung untuk penampilan yang lebih kemas - rasuk yang menakjubkan!
Sebelum ini
Selepas
BILIK TIDUR
Bilik tidur adalah OK namun kedudukan pintu yang janggal mengehadkan penggunaan setiap ruang. Kami menempatkan semula dua pintu, supaya bilik tidur tersebut boleh memuatkan almari pakaian terbina dalam.
Memandangkan ruang tamu yang terhad untuk rumah 4 bilik tidur, kami juga memutuskan untuk mengubah salah satu bilik tidur menjadi ruang serba guna. Ini akan membolehkan bilik itu digunakan sebagai bilik tidur ke-4, bilik rumpus atau malah sebagai sambungan kepada ruang tamu. Ini dicapai dengan menempatkan semula pintu ke dinding lain dan meletakkan peluncur rongga berganda, membolehkan pintu disembunyikan dari pandangan di dinding apabila tidak diperlukan.
Perubahan besar yang lain ialah bilik tidur utama. Kami mahu mencipta lebih banyak faktor 'wow' apabila berjalan masuk, yang bermakna lebih banyak ruang diperlukan di sini. Kami memutuskan untuk menggabungkan bilik mandi dan tandas untuk memindahkan pintu bilik mandi - ini membolehkan kami meningkatkan saiz bilik tidur utama dan meletakkan dalam almari pakaian terbina dalam yang besar. Siapa yang tidak suka penyimpanan, bukan?
Sebelum ini
Selepas
Sebelum ini
Selepas
BILIK AIR & tandas
Seperti yang dinyatakan sebelum ini, kami memutuskan untuk menggabungkan bilik mandi dan tandas supaya kami boleh mencipta bilik tidur utama yang sesuai.
Bilik mandi asal mengandungi gabungan pancuran mandian berlebihan, namun kami benar-benar bertekad untuk meletakkan pancuran mandian berdiri bebas dengan tab mandi berasingan. Ini akan menarik lebih ramai keluarga pada masa hadapan dan merupakan pilihan yang lebih selamat untuk warga emas - daripada perlu mandi berulang kali untuk mandi.
Ini memerlukan perancangan yang teliti memandangkan ruang yang kecil. Kami memilih peluncur rongga untuk memaksimumkan ruang dalaman dalam bilik mandi, sambil mengalihkan bukaan sedikit ke tengah lorong untuk estetika. Ini kini mencipta rupa yang menakjubkan apabila dilihat di lorong, dengan tab mandi dan ceruk bercahaya dalam pandangan terus.
Selepas
Selepas
DOBI
Sebelum ini
Selepas
Dobi asal tidak akan memenangi sebarang anugerah reka bentuk sama ada - ia benar-benar tab mandi di atas papak konkrit dengan akses luaran ke bilik.
Mempunyai akses dalaman diingini dalam isi rumah hari ini, jadi ini merupakan perubahan penting yang ingin kami lakukan pada bilik ini.
Perubahan besar yang lain ialah penambahan pancuran mandian dan tandas memandangkan ini adalah rumah 4 bilik tidur. Kami fikir adalah penting untuk mempunyai pancuran mandian dan tandas kedua.
Mendapatkan reka bentuk yang betul adalah penting dan mencabar, memandangkan bilik itu hanya 2m x 2m dan kami mempunyai sedikit untuk dimuatkan ke dalam ruang ini.
Cermin dinding 2m x 1.2m besar yang dibuat khas telah dipilih secara strategik untuk mewujudkan rasa ruang dan memantulkan cahaya semula jadi di seluruh bilik. Rasanya dua kali lebih besar sekarang!
Sebelum ini
Selepas
Sebelum ini
LUARAN
Sudah tiba masanya untuk menyingkirkan reka bentuk bata tahun 80-an dan membawa kehidupan baharu ke dalam rumah ini.
Kami bermain-main antara mengecat, melukis atau membungkus kerja bata. Kami memutuskan untuk menggunakan pilihan beg atas sebab-sebab berikut: iIa lebih mudah untuk DIY daripada membuat, ia kelihatan lebih mahal daripada hanya mengecat batu bata dan kami menyukai kemasan bertekstur - mengembalikan beberapa watak ke dalam fasad yang letih ini.
Kami juga mengalihkan dua pokok besar di halaman depan - ini menggantung rumah dan memandangkan kami berada di zon kebakaran belukar, kami memutuskan ini adalah pilihan paling selamat. Kami juga meratakan halaman depan (untuk mengelakkan larian air ke arah rumah), meletakkan rumput baru, memasang dinding penahan dan menambah dek merbau yang bagus dengan pencahayaan siram untuk kesan pintu masuk yang besar itu.
Bumbung telah dipulihkan dan dicat monumen, bersama-sama dengan longkang dan paip bawah. Garaj telah dikemas kini dengan lantai epoksi, pintu merbau ditambah dan meja kerja dengan banyak simpanan.
Anjung hadapan juga diubah suai dengan jubin kelabu muda di atas papak konkrit asal, siling merbau dengan lampu bawah LED berbingkai hitam dan tanaman pasu bersaiz besar untuk mengikat semuanya dengan baik.
Halaman belakang rumah masih belum siap., jadi nantikan transformasi menakjubkan yang akan datang!
Selepas
Sebelum ini
Selepas
THE
KEPUTUSAN
Kos Pembelian:
Kos Pengubahsuaian:
Penilaian:
Keuntungan Ekuiti Bersih:
ROI(PROJEK KESELURUHAN)
ROI(PADA TUNAI YANG DILABURKAN)
$746,760
$140,000
$1,300,000
$413,240
47%
151%
TERIMA KASIH KERANA MENYERTAI KAMI DALAM PERJALANAN KAMI
BiarkanBeli Set Sediapasukan membantu anda dengan pembelian hartanah anda yang seterusnya.
Sama ada anda ingin membeli rumah keluarga untuk dibuat sendiri atau hartanah pelaburan untuk diubah suai atau dibalik, Tome dan pasukannya sedia membantu.
Hubungihari ini untuk sembang percuma kewajipan!
