SUTHERLAND SHIRE - ΑΝΑΚΑΙΝΙΣΗ
ΔΗΜΙΟΥΡΓΙΑ ΜΕΤΟΧΩΝ 460.000 $ ΣΕ ΣΥΝΤΟΜΟ 18 ΜΗΝΕΣ
Μεταμορφώσαμε αυτό το πρωτότυπο σπίτι της δεκαετίας του 1980 στο Σίδνεϊ από ένα σπίτι 700.000 δολαρίων σε ένα "έργο τέχνης" 1,3 εκατομμυρίων δολαρίων, ξοδεύοντας μόνο 140.000 $.
Η ΙΣΤΟΡΙΑ ΜΑΣ
Με αυτό το επόμενο έργο ανακαίνισης, θέλαμε να βρούμε ένα ανεξάρτητο σπίτι στο Sutherland Shire του Σίδνεϊ. Οι εκπληκτικές παραλίες, τα εθνικά πάρκα και η καθολική τοποθεσία του τρόπου ζωής ήταν ο κύριος λόγος πίσω από την απόφασή μου. Ξέραμε όμως ότι αυτό θα ήταν δύσκολο, δεδομένου ότι η μέση τιμή για τα σπίτια 3 υπνοδωματίων ήταν περίπου $800.000 και θέλαμε να αγοράσουμε ένα σπίτι 4 υπνοδωματίων για αυτό το επόμενο έργο - όλα για κάτω από $750.000.
Απευθυνόμενοι σε μερικούς τοπικούς κτηματομεσίτες, καταφέραμε να εντοπίσουμε ένα σπίτι (φωτογραφία παρακάτω) που επρόκειτο να εισαχθεί στην αγορά. Σημείωσε όλα τα πλαίσια μέχρι στιγμής, καθώς είναι ένα ανεξάρτητο σπίτι 4 υπνοδωματίων με δυνατότητα ανακαίνισης. Το πρώτο εμπόδιο που έπρεπε να ξεπεράσουμε ήταν η τιμή. Με έναν οδηγό δημοπρασίας 730.000 $ - 750.000 $, γνωρίζαμε ότι έπρεπε να εργαστούμε γρήγορα και να είμαστε στρατηγικοί με την προσέγγισή μας, προκειμένου να εξασφαλίσουμε αυτό το ακίνητο εντός του προϋπολογισμού.
Χωρίς να χάσουμε χρόνο, οργανώσαμε μια ιδιωτική θέαση με τον πράκτορα και βγήκαμε στην ιδιοκτησία την ίδια μέρα. Ήταν σε αρχική κατάσταση (εκτός από μοκέτα και μπογιά) και ήταν ώριμο για ανακαίνιση, κάτι που ευθυγραμμίστηκε απόλυτα με τη στρατηγική και τους στόχους μας για αυτήν την απόκτηση.
Αφού επιστρέψαμε στο γραφείο και τσακίσαμε μερικούς αριθμούς, ξέραμε ότι αυτός ήταν αυτός που είχε τη δυνατότητα να προσθέσει αξία. Ξεκινώντας με μια ελαφρώς χαμηλότερη προσφορά 680.000 $ για να δοκιμάσουμε τα νερά και να μας δώσετε λίγο χώρο για διαπραγματεύσεις, αυτό απορρίφθηκε - δεν αποτελεί έκπληξη πραγματικά. Επέστρεψαν σε εμάς με μια αντιπροσφορά 720.000 $ για να το πουλήσουν πριν από τη δημοπρασία.
Αφού πήγαμε πέρα δώθε με τις διαπραγματεύσεις για τις επόμενες 24 ώρες, είχαμε το κίνητρο να πάρουμε αυτό το θέμα. Υποβάλαμε μια «καλύτερη και τελική» προσφορά, μαζί με ένα υπογεγραμμένο συμβόλαιο μπροστά τους - πώς μπορεί κάποιος να το αρνηθεί, σωστά; Η επόμενη κλήση που λάβαμε ήταν από τις πιο συναρπαστικές μέχρι σήμερα. Η προσφορά μας των 700.000 $ έγινε αποδεκτή - μια ολοκληρωμένη συμφωνία μέσα σε 48 ώρες!
10% κατάθεση:
ΑΓΟΡΑΣΤΙΚΟΣ
ΔΙΚΑΣΤΙΚΑ ΕΞΟΔΑ
LMI:
Τέλος χαρτοσήμου:
Νομικά τέλη:
Εκταμιεύσεις:
Επιθεώρηση B&P:
ΣΥΝΟΛΟ:
$70.000
$15.600
$27.000
$1.900
$1.600
$660
$116.760
ΣΤΡΑΤΗΓΙΚΗ ΑΝΑΚΑΙΝΙΣΗΣ
Καθώς χρησιμοποιήσαμε το μεγαλύτερο μέρος του προϋπολογισμού μας για την απόκτηση, αποφασίσαμε να νοικιάσουμε το ακίνητο για 6 μήνες, επιτρέποντάς μας να εξοικονομήσουμε πρόσθετα κεφάλαια για τις ανακαινίσεις, καθώς και κάποια αύξηση κεφαλαίου που θα μπορούσαμε να αποκομίσουμε αργότερα.
Διαθέσαμε το ακίνητο στην αγορά για 500 $ την εβδομάδα (3,7% νεφρική απόδοση) και βρήκαμε γρήγορα έναν ενοικιαστή. Μια υπέροχη τοπική οικογένεια που μόλις πούλησε το σπίτι της και χρειαζόταν λίγο χρόνο για να βρει και να αγοράσει το νέο της σπίτι - αυτό λειτούργησε τέλεια! Η μίσθωση κύλησε ομαλά και πλησιάζαμε πλέον τη λήξη των 6 μηνών. Ζητήσαμε από τον μεσίτη στεγαστικών δανείων μας να διατάξει μια αποτίμηση, ώστε να μπορέσουμε να δούμε πόσα κέρδη αύξησης κεφαλαίου σημειώθηκαν σε αυτό το σύντομο χρονικό διάστημα.
Η αποτίμηση επέστρεψε στα $780.000, πράγμα που σήμαινε ότι είχαμε επιτύχει περίπου 11% αύξηση κεφαλαίου σε 6 μήνες. Ήμασταν ενθουσιασμένοι! Θα μπορούσαμε τώρα να αποσπάσουμε το 90% αυτού του μετοχικού κεφαλαίου από τον δανειστή (καθώς το δάνειό μας ήταν στο 90% LVR) - αυτό είναι 72.000 $ για να συνεισφέρουμε στις ανακαινίσεις μας.
Περάσαμε τους τελευταίους 2-3 μήνες σχεδιάζοντας την ανακαίνιση (σχεδιασμός και διάταξη) μαζί με τον υπολογισμό του κόστους που θα κοστίσει. Είχαμε ακόμη και μερικά διαφορετικά σχέδια έτοιμα, ανάλογα με το πόσα ίδια κεφάλαια θα μπορούσαμε να αντλήσουμε. Αποφασίσαμε να πάμε για το σχέδιο ανακαίνισης 120.000 $ (συν ένα buffer 20.000 $ για τυχόν εκπλήξεις). Αυτό σήμαινε μια συνεισφορά 48.000 $ από τη δική μας τσέπη αρχικά και το buffer να διατεθεί για μελλοντική χρήση.
Πριν
Μετά
Στη διάρκεια
ΔΙΑΜΟΝΗ, ΤΡΑΠΕΖΑΡΙΑ & ΚΟΥΖΙΝΑ
Αντί να έχουμε 3 μικρά δωμάτια για καθεμία από αυτές τις χρήσεις, αποφασίσαμε να δημιουργήσουμε έναν μοντέρνο χώρο «ανοιχτής διαρρύθμισης».
Αυτό θα συνδύαζε και τα τρία δωμάτια για να ανοίξει ολόκληρος ο χώρος και να τον κάνει να νιώθει μεγαλύτερος, επιτρέποντας παράλληλα στο φυσικό φως να ρέει από μπροστά προς τα πίσω.
Δύο δομικοί τοίχοι αφαιρέθηκαν για να συμβεί αυτό με μερικά μεγάλα LVL που είναι εγκατεστημένα στον χώρο της οροφής για μια βελτιωμένη εμφάνιση - τι δοκάρια!
Πριν
Μετά
ΥΠΝΟΔΩΜΑΤΙΑ
Τα υπνοδωμάτια ήταν εντάξει ωστόσο η άβολη θέση των θυρών περιόριζε τη χρήση κάθε χώρου. Μεταφέραμε δύο από τις πόρτες, ώστε αυτά τα υπνοδωμάτια να μπορούν να φιλοξενήσουν εντοιχισμένες ντουλάπες.
Δεδομένου του περιορισμένου χώρου διαβίωσης για ένα σπίτι 4 υπνοδωματίων, αποφασίσαμε επίσης να μετατρέψουμε ένα από τα υπνοδωμάτια σε χώρο πολλαπλών χρήσεων. Αυτό θα επέτρεπε στο δωμάτιο να χρησιμοποιηθεί ως 4ο υπνοδωμάτιο, δωμάτιο ρουμπού ή ακόμα και ως επέκταση στο σαλόνι. Αυτό επιτεύχθηκε μεταφέροντας την πόρτα στον άλλο τοίχο και τοποθετώντας ένα ρυθμιστικό διπλής κοιλότητας, επιτρέποντας στις πόρτες να κρύβονται μακριά από το οπτικό πεδίο στον τοίχο όταν δεν απαιτείται.
Η άλλη σημαντική αλλαγή ήταν η κύρια κρεβατοκάμαρα. Θέλαμε να δημιουργήσουμε περισσότερο έναν παράγοντα 'wow' κατά την είσοδο, πράγμα που σήμαινε ότι χρειαζόταν περισσότερος χώρος εδώ. Αποφασίσαμε να συνδυάσουμε το μπάνιο και το WC για να μεταφέρουμε την πόρτα του μπάνιου - αυτό μας επέτρεψε να αυξήσουμε το μέγεθος της κύριας κρεβατοκάμαρας και να βάλουμε μια τεράστια εντοιχισμένη ντουλάπα. Σε ποιον δεν αρέσει η αποθήκευση, σωστά;
Πριν
Μετά
Πριν
Μετά
ΜΠΑΝΙΟ & WC
Όπως αναφέρθηκε προηγουμένως, αποφασίσαμε να συνδυάσουμε το μπάνιο και το WC έτσι ώστε να μπορέσουμε να δημιουργήσουμε μια σωστή κύρια κρεβατοκάμαρα.
Το αρχικό μπάνιο περιείχε μια συνδυασμένη μπανιέρα-πάνω-ντους, ωστόσο ήμασταν πραγματικά αποφασισμένοι να βάλουμε ένα ανεξάρτητο ντους με ξεχωριστή μπανιέρα. Αυτό θα απευθυνόταν σε περισσότερες οικογένειες στο μέλλον και είναι μια ασφαλέστερη επιλογή για τους ηλικιωμένους - αντί να χρειάζεται να ανεβοκατεβαίνουν σε ένα μπάνιο μόνο και μόνο για να κάνουν ντους.
Αυτό απαιτούσε προσεκτικό σχεδιασμό δεδομένου του μικρού χώρου. Επιλέξαμε ένα ρυθμιστικό κοιλότητας για να μεγιστοποιήσουμε τον εσωτερικό χώρο μέσα στο μπάνιο, ενώ μετακινήσαμε το άνοιγμα ελαφρώς στο κέντρο του διαδρόμου για αισθητική. Αυτό δημιουργεί τώρα μια εκπληκτική εμφάνιση όταν βλέπει κανείς στο διάδρομο, με τη μπανιέρα και τη φωτισμένη θέση σε άμεση θέα.
Μετά
Μετά
ΠΛΥΝΤΗΡΙΟ
Πριν
Μετά
Το αρχικό πλυντήριο δεν επρόκειτο να κερδίσει κανένα βραβείο σχεδίασης - ήταν κυριολεκτικά μια μπανιέρα σε μια τσιμεντένια πλάκα με εξωτερική πρόσβαση στο δωμάτιο.
Η ύπαρξη εσωτερικής πρόσβασης είναι επιθυμητή στα σημερινά νοικοκυριά, επομένως αυτή ήταν μια σημαντική αλλαγή που θέλαμε να κάνουμε σε αυτό το δωμάτιο.
Η άλλη μεγάλη αλλαγή ήταν η προσθήκη ντους και τουαλέτας δεδομένου ότι αυτό ήταν ένα σπίτι 4 υπνοδωματίων. Σκεφτήκαμε ότι είναι απαραίτητο να έχουμε 2ο ντους και τουαλέτα.
Η σωστή σχεδίαση ήταν σημαντική και προκλητική, δεδομένου ότι το δωμάτιο ήταν μόνο 2m x 2m και είχαμε αρκετά να χωρέσουμε σε αυτόν τον χώρο.
Ο μεγάλος προσαρμοσμένος καθρέφτης τοίχου 2m x 1,2m επιλέχθηκε στρατηγικά για να δημιουργήσει μια αίσθηση χώρου και να αναπηδήσει το φυσικό φως σε όλο το δωμάτιο. Αισθάνεται διπλάσια τώρα!
Πριν
Μετά
Πριν
ΕΞΩΤΕΡΙΚΟΣ
Ήταν καιρός να απαλλαγούμε από το σχέδιο τούβλων της δεκαετίας του '80 και να δώσουμε νέα ζωή σε αυτό το σπίτι.
Περνούσαμε ανάμεσα στο βάψιμο, την απόδοση ή τη σακούλα των τούβλων. Αποφασίσαμε να πάμε με την επιλογή bagging για τους εξής λόγους: iΕίναι πιο εύκολο να κάνετε DIY παρά να το αποδώσετε, φαίνεται πιο ακριβό από το να ζωγραφίζετε απλώς τα τούβλα και μας αρέσει το ανάγλυφο φινίρισμα - επαναφέροντας κάποιο χαρακτήρα σε αυτήν την κουρασμένη πρόσοψη.
Αφαιρέσαμε επίσης τα δύο μεγάλα δέντρα στην μπροστινή αυλή - αυτά ήταν προεξέχοντα από το σπίτι και λαμβάνοντας υπόψη ότι βρισκόμαστε στη ζώνη πυρκαγιάς, αποφασίσαμε ότι αυτή ήταν η πιο ασφαλής επιλογή. Επίσης, ισοπεδώσαμε την μπροστινή αυλή (για να αποτρέψουμε την απορροή του νερού προς το σπίτι), βάλαμε νέο χλοοτάπητα, τοποθετήσαμε έναν τοίχο αντιστήριξης και προσθέσαμε ένα ωραίο κατάστρωμα μερμπάου με χωνευτό φωτισμό για αυτό το υπέροχο εφέ εισόδου.
Η στέγη αποκαταστάθηκε και βάφτηκε μνημείο, μαζί με τις υδρορροές και τους αγωγούς. Το γκαράζ ενημερώθηκε με εποξειδικό δάπεδο, προστέθηκε πόρτα merbau και πάγκος εργασίας με άφθονο αποθηκευτικό χώρο.
Η μπροστινή βεράντα μεταμορφώθηκε επίσης με ανοιχτό γκρι πλακάκια πάνω από την αρχική πλάκα από σκυρόδεμα, μια οροφή merbau με φώτα LED με μαύρο πλαίσιο και μεγάλες γλάστρες για να τα δένουν όλα όμορφα.
Η πίσω αυλή δεν έχει ακόμη ολοκληρωθεί., οπότε μείνετε συντονισμένοι για την εκπληκτική μεταμόρφωση που έρχεται!
Μετά
Πριν
Μετά
Ο
ΑΠΟΤΕΛΕΣΜΑΤΑ
Κόστος αγοράς:
Κόστος ανακαίνισης:
Εκτίμηση:
Καθαρό κέρδος ιδίων κεφαλαίων:
ROI(ΣΥΝΟΛΙΚΟ ΕΡΓΟ)
ROI(ΣΕ ΕΠΕΝΔΥΣΗ ΣΕ ΜΕΤΡΗΤΑ)
746.760 $
$140.000
1.300.000 $
$413.240
47%
151%
ΕΥΧΑΡΙΣΤΟΥΜΕ ΓΙΑ ΤΗ ΣΥΝΕΧΕΙΑ ΜΑΣ ΣΤΟ ΤΑΞΙΔΙ ΜΑΣ
Αφήστε τοΑγορά έτοιμο σετομάδα σας βοηθά με την επόμενη αγορά ακινήτου σας.
Είτε ψάχνετε να αγοράσετε ένα οικογενειακό σπίτι για να φτιάξετε το δικό σας είτε ένα επενδυτικό ακίνητο για ανακαίνιση ή αναστροφή, ο Tome και η ομάδα του είναι εδώ για να σας βοηθήσουν.
Ερχομαι σε επαφήσήμερα για μια υποχρεωτική συνομιλία!
