SUTHERLAND SHIRE - RENOVIERUNG
ERZEUGUNG VON 460.000 USD EIGENKAPITAL IN KURZEN 18 MONATEN
Wir haben dieses Originalhaus aus den 1980er Jahren in Sydney von einem 700.000-Dollar-Haus in ein 1,3-Millionen-Dollar-Kunstwerk verwandelt, indem wir nur 140.000 Dollar ausgegeben haben.
UNSERE GESCHICHTE
Bei diesem nächsten Renovierungsprojekt wollten wir ein freistehendes Haus in Sydneys Sutherland Shire finden. Die atemberaubenden Strände, Nationalparks und die Allround-Lifestyle-Lage waren der treibende Grund für meine Entscheidung. Wir wussten jedoch, dass dies eine Herausforderung werden würde, da der Durchschnittspreis für Häuser mit 3 Schlafzimmern bei etwa 800.000 US-Dollar lag und wir für dieses nächste Projekt ein Haus mit 4 Schlafzimmern kaufen wollten – alles für unter 750.000 US-Dollar.
Als wir uns an einige örtliche Immobilienmakler wandten, konnten wir ein Haus (siehe Abbildung unten) ausfindig machen, das kurz vor der Notierung auf dem Markt stand. Es hat bisher alle Kriterien erfüllt, da es sich um ein freistehendes Haus mit 4 Schlafzimmern handelt, das renovierungsfähig ist. Das erste Hindernis, das wir überwinden mussten, war der Preis. Mit einem Auktionsleitfaden von 730.000 - 750.000 $ wussten wir, dass wir schnell arbeiten und strategisch vorgehen mussten, um diese Immobilie innerhalb des Budgets zu sichern.
Ohne Zeit zu verlieren, organisierten wir eine private Besichtigung mit dem Makler und fuhren noch am selben Tag zur Immobilie. Es war im Originalzustand (abgesehen von Teppich und Farbe) und reif für eine Renovierung, die perfekt zu unserer Strategie und unseren Zielen für diese Akquisition passte.
Nachdem wir zurück ins Büro gegangen waren und einige Zahlen zusammengetragen hatten, wussten wir, dass dies aufgrund seines Potenzials für einen Mehrwert der richtige war. Beginnend mit einem etwas niedrigeren Angebot von 680.000 US-Dollar, um das Wasser zu testen und uns etwas Verhandlungsspielraum zu geben, wurde dies abgelehnt - wirklich keine Überraschung. Sie kamen mit einem Gegenangebot von 720.000 $ zu uns zurück, um es vor der Auktion zu verkaufen.
Nachdem wir die nächsten 24 Stunden mit Verhandlungen hin und her gegangen waren, waren wir motiviert, dieses hier über die Linie zu bringen. Wir haben ihnen ein „bestes und endgültiges“ Angebot vorgelegt, zusammen mit einem unterschriebenen Vertrag – wie kann jemand das ablehnen, richtig? Der nächste Anruf, den wir erhielten, war einer der aufregendsten bisher. Unser Angebot von 700.000 $ wurde angenommen - alles innerhalb von 48 Stunden erledigt!
10% Anzahlung:
EINKAUF
KOSTEN
LMI:
Stempelsteuer:
Anwaltskosten:
Auszahlungen:
B&P-Inspektion:
GESAMT:
70.000 $
15.600 $
27.000 $
1.900 $
1.600 $
$660
116.760 $
RENOVIERUNGSSTRATEGIE
Da wir den größten Teil unseres Budgets für den Erwerb verwendet haben, haben wir uns entschieden, die Immobilie für 6 Monate zu vermieten, um zusätzliche Mittel für die Renovierung zu sparen und Kapitalzuwachs zu erzielen, den wir später erzielen konnten.
Wir haben die Immobilie für 500 $ pro Woche (3,7 % Rendite) auf den Markt gebracht und schnell einen Mieter gefunden. Eine nette einheimische Familie, die gerade ihr Haus verkauft hat und ein bisschen Zeit brauchte, um ihr neues Zuhause zu finden und zu kaufen - das hat perfekt geklappt! Das Mietverhältnis verlief reibungslos und wir näherten uns nun dem 6-Monats-Ablauf. Wir baten unseren Hypothekenmakler, eine Bewertung anzufordern, damit wir sehen konnten, wie viel Kapitalzuwachs in diesem kurzen Zeitraum erzielt wurde.
Die Bewertung kam auf 780.000 $ zurück, was bedeutet, dass wir in 6 Monaten ein Kapitalwachstum von etwa 11 % erzielt hatten. Wir waren begeistert! Wir könnten jetzt 90 % dieses Eigenkapitals vom Kreditgeber abziehen (da unser Darlehen bei 90 % LVR lag) – das sind 72.000 $, um zu unseren Renovierungsarbeiten beizutragen.
Wir haben die letzten 2-3 Monate damit verbracht, die Renovierung (Design und Layout) zu planen und zu berechnen, was es insgesamt kosten würde. Wir hatten sogar ein paar verschiedene Designs bereit, je nachdem, wie viel Eigenkapital wir extrahieren konnten. Wir entschieden uns für unser 120.000-Dollar-Renovierungsdesign (plus 20.000 Dollar Puffer für Überraschungen). Dies bedeutete zunächst einen Beitrag von 48.000 US-Dollar aus eigener Tasche und den Puffer, der für eine spätere Verwendung beiseite gelegt wurde.
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WOHNEN, ESSEN & KÜCHE
Anstatt 3 kleine Räume für jede dieser Nutzungen zu haben, haben wir uns entschieden, einen modernen „offenen“ Bereich zu schaffen.
Dies würde alle drei Räume kombinieren, um den gesamten Raum zu öffnen und ihn größer erscheinen zu lassen, während natürliches Licht von vorne nach hinten fließen kann.
Zwei tragende Wände wurden entfernt, um dies zu erreichen, wobei einige große LVLs im Dachraum für ein stromlinienförmiges Erscheinungsbild installiert wurden - was für Balken!
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SCHLAFZIMMER
Die Schlafzimmer waren in Ordnung, aber die ungünstige Position der Türen schränkte die Nutzung jedes Raums ein. Wir haben zwei der Türen verlegt, damit diese Schlafzimmer Einbauschränke aufnehmen können.
Angesichts der begrenzten Wohnfläche für ein Haus mit 4 Schlafzimmern haben wir uns auch entschieden, eines der Schlafzimmer in einen Mehrzweckraum umzuwandeln. Dadurch könnte der Raum als 4. Schlafzimmer, Hobbyraum oder sogar als Erweiterung des Wohnbereichs genutzt werden. Dies wurde erreicht, indem die Tür an die andere Wand verlegt und ein doppelter Hohlraumschieber eingebaut wurde, der es ermöglicht, die Türen unsichtbar in der Wand zu verstecken, wenn sie nicht benötigt werden.
Die andere große Änderung war das Hauptschlafzimmer. Wir wollten beim Betreten mehr Wow-Effekte erzeugen, was bedeutete, dass hier mehr Platz benötigt wurde. Wir entschieden uns, Bad und WC zu kombinieren, um die Badezimmertür zu versetzen – dadurch konnten wir das Elternschlafzimmer vergrößern und einen riesigen Einbauschrank einbauen. Wer liebt Stauraum nicht, oder?
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BADEZIMMER & WC
Wie bereits erwähnt, haben wir uns entschieden, Bad und WC zu kombinieren, um ein richtiges Hauptschlafzimmer zu schaffen.
Das ursprüngliche Badezimmer enthielt eine kombinierte Badewanne mit Dusche, aber wir wollten unbedingt eine freistehende Dusche mit separater Badewanne einbauen. Dies würde in Zukunft mehr Familien ansprechen und ist eine sicherere Option für ältere Menschen – anstatt in eine Badewanne steigen und hinübersteigen zu müssen, nur um zu duschen.
Dies erforderte angesichts der geringen Platzverhältnisse eine sorgfältige Planung. Wir haben uns für einen Hohlraumschieber entschieden, um den Innenraum im Badezimmer zu maximieren, während wir die Öffnung aus ästhetischen Gründen leicht in die Mitte des Flurs verschieben. So entsteht jetzt eine umwerfende Optik vom Flur aus mit Badewanne und beleuchteter Nische im direkten Blickfeld.
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WÄSCHEREI
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Die ursprüngliche Wäscherei sollte auch keine Designpreise gewinnen – es war buchstäblich eine Wanne auf einer Betonplatte mit externem Zugang zum Raum.
In den heutigen Haushalten ist ein interner Zugang erwünscht, daher war dies eine wichtige Änderung, die wir an diesem Raum vornehmen wollten.
Die andere große Änderung war die Hinzufügung einer Dusche und einer Toilette, da es sich um ein Haus mit 4 Schlafzimmern handelte. Wir dachten, dass es wichtig ist, eine zweite Dusche und Toilette zu haben.
Das richtige Design zu finden war wichtig und herausfordernd, da der Raum nur 2m x 2m groß war und wir ziemlich viel in diesen Raum unterbringen mussten.
Der große, maßgefertigte 2 x 1,2 m große Wandspiegel wurde strategisch ausgewählt, um ein Gefühl von Raum zu schaffen und natürliches Licht im gesamten Raum zu reflektieren. Es fühlt sich jetzt doppelt so groß an!
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AUSSEN
Es war an der Zeit, das Backsteindesign der 80er Jahre loszuwerden und diesem Haus neues Leben einzuhauchen.
Wir wälzten uns hin und her zwischen Streichen, Verputzen oder Einpacken des Mauerwerks. Wir haben uns aus folgenden Gründen für die Absackoption entschieden: iEs ist einfacher selbst zu machen als zu verputzen, es sieht teurer aus, als nur die Ziegel zu streichen, und wir lieben die strukturierte Oberfläche – die dieser müden Fassade wieder etwas Charakter verleiht.
Wir entfernten auch die beiden großen Bäume im Vorgarten – diese hingen über dem Haus und in Anbetracht dessen, dass wir uns in einer Buschfeuerzone befinden, entschieden wir, dass dies die sicherste Option war. Wir haben auch den Vorgarten eingeebnet (um zu verhindern, dass Wasser in Richtung des Hauses abfließt), neuen Rasen verlegt, eine Stützmauer errichtet und ein schönes Merbau-Deck mit bündiger Beleuchtung für diesen großartigen Eingangseffekt hinzugefügt.
Das Dach wurde restauriert und denkmalgerecht gestrichen, zusammen mit den Dachrinnen und Fallrohren. Die Garage wurde mit Epoxidböden aktualisiert, eine Merbau-Tür wurde hinzugefügt und eine Werkbank mit viel Stauraum.
Die vordere Veranda wurde ebenfalls mit hellgrauen Fliesen über der ursprünglichen Betonplatte, einer Merbau-Decke mit schwarz gerahmten LED-Downlights und übergroßen Topfpflanzen umgestaltet, um alles schön einzubinden.
Der Hinterhof muss noch fertiggestellt werden, also bleiben Sie dran für die erstaunliche Verwandlung, die noch kommen wird!
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DIE
ERGEBNISSE
Anschaffungskosten:
Renovierungskosten:
Bewertung:
Netto-Eigenkapitalgewinn:
ROI(GESAMTPROJEKT)
ROI(AUF INVESTIERTE BARGELD)
746.760 $
140.000 $
1.300.000 $
413.240 $
47%
151%
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